Transmettre son patrimoine avec une SCI

SCI : transmettre son patrimoine sans payer d’impôts

L’Etat accorde une exonération d’impôt sur les donations de chacun des parents à chacun des enfants, dans la mesure où le montant de ces donations n’excède pas 100 000 € tous les 15 ans. Au vu de cette mesure, transmettre un patrimoine immobilier sans payer d’impôt à plusieurs enfants est impossible puisqu’on ne peut diviser le bien, à moins de passer par une SCI familiale.

• Transmettre un patrimoine immobilier sans payer d’impôts via une SCI familiale
Les parents souhaitant transmettre des biens immobiliers à leurs enfants sans payer d’impôts peuvent le faire en constituant une SCI familiale. Chaque parent n’aura alors qu’à donner des parts sociales dont le montant n’excède pas 100 000 € à chacun de ses enfants, et pourra recommencer cette opération tous les 15 ans jusqu’à ce qu’il ait transmis la totalité de ses parts.

• Calculer la valeur unitaire d’une part sociale dans la SCI
Lorsqu’il y a donation de part, le calcul de la valeur unitaire d’une part sociale tient compte des emprunts non remboursés le cas échéant, et d’une décote légale d’un taux minimum de 10 %. Le montant restant à rembourser est ainsi déduit de la valeur du bien immobilier, et la valeur des parts sociales est recalculée sur ce nouveau chiffre. S’applique ensuite la décote. Ceci permet donc en pratique aux parents de donner plus de parts sociales à leurs enfants en une fois sans payer d’impôts.

• Risque pour les parents lorsque les enfants deviennent actionnaires majoritaires
Les statuts d’une SCI étant peu encadrés, les parents peuvent insérer une clause dans les statuts de leur SCI stipulant qu’ils sont usufruitiers et seuls habilités à décider d’une vente du patrimoine immobilier. Ils peuvent ainsi rester gérants de la SCI bien que leurs enfants soient devenus actionnaires majoritaires, sans craindre d’être sortis de la SCI ou de voir leur patrimoine revendu sans leur accord.

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